На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Санаторного комплексу "Дюльбер"Управління справами Апарату Верховної Ради України про розірвання договору оренди окремої будівлі-корпусу (дачу № 16) санаторію "Морський прибій"санаторного комплексу "Дюльбер"за адресою: м. Ялта, с.м.т. Кореїз, Алупкінське шосе, 19, укладеного 20.08.2004 між позивачем та відповідачем; зобов’язання відповідача передати орендоване за вказаним договором майно позивачу.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач неналежним чином виконує передбачені вищевказаним договором зобов’язання, оскільки несвоєчасно сплачує орендну плату, не застрахував орендоване майно у визначеному договором порядку, не уклав договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване орендоване майно, з власником землі - Виконавчим комітетом Кореїзької селищної ради.

Також позивач зазначає, що орендоване майно не повною мірою використовується за його призначенням –для організації санаторно-курортної справи, і в порушення містобудівного законодавства суборендарем майна розпочато будівництво закритого плавального басейну без наявності дозвільної документації.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління справами Апарату Верховної Ради України позов підтримала в повному обсязі.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на відсутність з його боку порушень зобов’язань по спірному договору. Вказує, що заборгованість по орендній платі відсутня; орендоване майно застраховано; питання щодо користування земельною ділянкою безпосередньо врегульовано сторонами в договорі оренди; факт порушення суборендарем містобудівного законодавства не доведений належними доказами.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Закрите акціонерне товариство "Акціонерна страхова компанія "Рокада"проти позову заперечує, підтримує позицію відповідача та зазначає, що розірвання договору як оренди, так і суборенди майна можливе лише за умови відшкодування позивачем третій особі усіх матеріальних витрат, здійснених за період оренди будівлі-корпусу (дачі № 16) санаторію "Морський прибій"санаторного комплексу "Дюльбер".

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, господарський суд

Між комунальним підприємством "Генеральна дирекція Київської міської ради з обслуговування іноземних представництв"та Санаторним комплексом "Дюльбер"Управління справами Апарату Верховної Ради України 20.08.2004 з дозволу Управління справами Апарату Верховної Ради (розпорядження №36 від 30.06.2004) укладений договір оренди.

Договір посвідчено 20.08.2004 приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу ОСОБА_1.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець (позивач) передає, а орендар (відповідач) приймає в строкове користування окрему будівлю-корпус (дачу №16) санаторію "Морський прибій"санаторного комплексу "Дюльбер"площею 555,1 кв.м, розташовану за адресою: 98671, місто Ялта, с.м.т. Кореїз, Алупкінське шосе, 19, санаторій "Морський прибій"СК "Дюльбер"УСА ВР України.

Строк оренди –49 років (п. 11.1 договору).

Орендодавець на період дії договору надає орендареві право користування земельною ділянкою площею 0,33 га, на якій розташовано майно, а також право користування земельною ділянкою площею 0,3 га, яка прилягає до будівлі, необхідною для досягнення мети оренди. Згідно державного акту на право постійного користування землею серії 1-КМ №003039, виданого 27.02.1997 Кореїзькою селищною радою санаторному комплексу "Дюльбер"для здійснення оздоровчої діяльності, орендодавець користується земельною ділянкою площею 20,1966 га (п. 1.2 договору).

Пунктами 3.1,3.2 та 3.3 договору сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і скадає без ПДВ за перший місяць оренди 6606,67 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата безготівково перераховується до державного бюджету та орендодавцю у співвідношенні 50% до 50% щомісячно, не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Серед іншого, за вказаним договором орендар зобов’язаний: своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату (п. 5.2); протягом місяця після укладання договору застрахувати орендоване майно на суму не менше ніж його експертна вартість, на користь орендодавця, в порядку визначеному законодавством (п. 5.7).

Орендар має право передавати третім особам належне йому право оренди та інші права (повністю або окрему частину), які випливають з цього договору, але тільки за попередньою письмовою згодою орендодавця, якщо інше не передбачено цим договором та чинним законодавством (п. 6.5 договору).

У п. 11.3 договору вказано, що зміни та доповнення чи дострокове розірвання даного договору допускаються за взаємною згодою сторін. Одностороннє розірвання договору не допускається. За ініціативою однієї із сторін даний договір може бути розірваний за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

21.06.2007 орендоване за спірним договором майно відповідач (за погодженням з позивачем) передав в суборенду Закритому акціонерному товариству "Акціонерна страхова компанія "Рокада", про що укладено відповідний договір суборенди. Договір суборенди укладено строком на 45 років і посвідчено нотаріально.

Позивач направив відповідачу листа від 25.05.2009 №314, в якому зазначив про існування у відповідача боргу по орендній платі за квітень 2009 року та запропонував погасити заборгованість. Іншим листом від 22.10.2010 №663 позивач вказав, що суборендарем майна проведені роботи по капітальному ремонту та реконструкції дачі №16, про вартість яких не повідомлено адміністрацію санаторного комплексу, а також суборендарем почалося будівництво плавального басейну на орендованій земельній ділянці без відповідних дозвільних документів. У зв’язку з чим позивач запропонував відповідачу достроково припинити договірні відносини.

Пропозиція позивача відповідачем відхилена.

У позовній заяві позивач зазначає, що відповідач неналежним чином виконує свої зобов'язання, порушує умови договору щодо сплати орендної плати.

Проте, згідно довідок про стан розрахунків між сторонами, наявних в матеріалах справи, відповідач заборгованості перед позивачем по орендній платі не має. Факт відсутності заборгованості відповідача по спірному договору представником позивача не заперечується. Що ж до порушення термінів оплати відповідачем орендної плати за березень, травень 2009 року та за листопад 2010 року, то позивач не позбавлений права звернутися до позивача з вимогою про сплату неустойки за несвоєчасне виконання зобов’язань за вказаний вище період.

Також позивач вказує, що в порушення умов договору (п.5.7) не проведено страхування орендованого майна. Дане твердження позивача спростовується наявним в справі договором добровільного страхування від 24.02.2010 №9/25385 орендованого майна –будівлі дачі №16 санаторію "Морський прибій"Санаторного комплексу "Дюльбер"Управління справами Апарату Верховної Ради України, укладеним Закритим акціонерним товариством "Акціонерна страхова компанія "Рокада"з Закритим акціонерним товариством "Народна фінансово-страхова компанія "Добробут".

У позовній заяві стверджується, що відповідачем порушені вимоги ст. 796 Цивільного кодексу України, оскільки відповідач не уклав договору оренди земельних ділянок площею 0,033 га та 0,3 га з власником земельної ділянки - Виконавчим комітетом Кореїзької селищної ради.

Стаття 796 Цивільного кодексу України (ч.1, ч. 2) встановлює, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві.

Згідно ч. 3 вказаної статті якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки, тобто презюмується, що власник земельної ділянки надає згоду на користування наймачем земельною ділянкою для обслуговування орендованої будівлі або іншої капітальної споруди. Інші правила можуть встановлюватися договором між наймодавцем та власником земельної ділянки, де, зокрема може бути передбачена обов'язкова згода власника земельної ділянки на передачу її наймачеві.

Положень, які б зобов’язували орендаря на отримання згоди власника земельної ділянки на передачу її в оренду, спірний договір не містить.

Питання щодо користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт оренди, та земельною ділянкою, необхідною для його обслуговування, сторони врегулювали у п. 1.2 договору. Згідно цього пункту договору орендодавець на період дії договору надав орендареві право користування земельною ділянкою площею 0,033 га, на якій розташоване майно, а також право користування земельною ділянкою, площею 0,3 га, яка прилягає до будівлі, необхідної для досягнення мети оренди.

Враховуючи викладене, а також те, що зазначені вище земельні ділянки знаходяться в межах земельної ділянки, яка перебуває у позивача на праві постійного користування, порушення ст. 796 Цивільного кодексу України з боку відповідача відсутні.

Позивач у позовній заяві зазначає, що суборендар - Закрите акціонерне товариство "Акціонерна страхова компанія "Рокада"всупереч містобудівному законодавству незаконно та без відповідних дозвільних документів розпочав будівництво закритого плавального басейну з морською водою на земельній ділянці 0,3 га території дачі №16.

Однак, жодного належного та допустимого доказу на підтвердження цих обставин позивачем до справи не надано.

Як слідує з матеріалів справи, постановою Вищого господарського суду України від 05.11.2009 у справі №2-31/1635-2009 за позовом Заступника прокурора м. Ялта в інтересах держави в особі Міністерства будівельної політики і архітектури, Виконавчого комітету Кореїзької селищної ради до Закритого акціонерного товариства "Акціонерна страхова компанія "Рокада"про знесення самочинно збудованої споруди залишено без змін рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 01.06.2009 про відмову в позові. В ході розгляду цієї справи було встановлено, що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю до Закритого акціонерного товариства "Акціонерна страхова компанія "Рокада"не застосовувалась відповідальність в порядку Закону України "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування" (208/94-ВР) . Також Інспекцією ДАБК не виносилось припису щодо усунення виявлених порушень. Вищий господарський суд України вказав, що господарський суд Автономної республіки Крим обґрунтовано відмовив у задоволені позову Заступника прокурора м. Ялта про знесення самочинно збудованої споруди (закритого плавального басейну), оскільки така вимога є передчасною.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами для зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є істотне порушення договору другою стороною та інші випадки, встановлені договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суд вважає, що наведені у позові обставини не можуть вважатися істотним порушенням спірного договору і слугувати підставою для його дострокового розірвання.

Також суд враховує, що відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

На жодну з вище перелічених підстав позивач в обґрунтування позову не посилається і доказів існування таких обставин не доводить.

З урахуванням викладеного, позов задоволенню не підлягає.

Судові витрати у зв’язку з відмовою в позові покладаються на позивача відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 33, 49, 75, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

В позові відмовити повністю.

рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України (1798-12) .